住宅用地の特例が外れる
勧告を受けた管理不全空家・特定空家の敷地は、固定資産税の住宅用地特例（課税標準の6分の1等）の対象から除外されます。結果として土地の税額が上がります。
HOLDING COST
空き家を持ち続けるとかかるもの
使っていない家でも、所有している間は費用と手間がかかります。売る・貸す・維持するを比べるとき、まずこの合計額を把握しておくと判断しやすくなります。
| 項目 | 内容 | 頻度 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 所有している限り毎年かかります。住宅用地の特例が外れると負担が上がります。 | 毎年 |
| 火災保険・地震保険 | 空き家は住宅物件として扱われない場合があり、保険料や引受条件が変わることがあります。 | 毎年・数年ごと |
| 除雪・雪下ろし | 屋根の雪処理、敷地内の除雪、駐車スペースの確保。放置すると雪の重みで建物が傷みます。 | 毎冬 |
| 草刈り・庭木の手入れ | 放置すると近隣からの苦情や、害虫・小動物の発生につながります。 | 年数回 |
| 通水・換気・点検 | 水を流さないと配管が傷み、換気しないと室内が急速に劣化します。 | 月1回程度 |
| 修繕 | 雨漏り、外壁、給排水。傷みは放置期間に比例して進み、あとから直すと高くなります。 | 随時 |
青森で特に負担が大きいのは冬です
無人の家は暖房が入らないため、水道管の凍結・破裂が起きやすくなります。屋根の雪を下ろさずに放置すると、雪の重みで軒や雨樋が壊れ、翌春に雨漏りが見つかることがあります。冬を1回越すごとに補修費が積み上がるのが実情です。
LAW
管理が不十分な空き家は固定資産税が上がることがあります
空家等対策の推進に関する特別措置法の改正（2023年12月13日施行）で、放置すると「特定空家」になるおそれがある状態の家屋を「管理不全空家」として指導・勧告できる仕組みが加わりました。
指導・勧告・命令の段階がある
窓や屋根の破損、雑草の繁茂、ごみの放置などが対象になります。命令に従わない場合の行政代執行（費用は所有者負担）まで定められています。
近隣とのトラブルにもなる
雪の落下、塀の倒壊、樹木の越境、不審者の侵入。所有者としての管理責任を問われる場面が出てきます。
具体的な認定や課税の取扱いは市町村の判断です。青森市内の物件については、市の担当課の運用に沿ってご確認ください。当サイトは制度の枠組みの説明であり、個別の認定や税額を判断するものではありません。
THREE OPTIONS
売る・貸す・解体するの比較
| 選択 | 向いているケース | 必要な準備 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| そのまま売る | 建物がまだ使える、早く手放したい、遠方に住んでいる | 残置物の扱いを決める、権利関係の確認 | 買主が住宅として検討できる状態かで価格が変わる |
| 解体して土地として売る | 建物の傷みが大きい、土地としての需要が強い地区 | 解体費の見積り、滅失登記 | 解体費が価格上昇分を上回ることがある。更地は住宅用地特例が外れ翌年の税が上がる場合がある |
| 貸す | 建物が住める状態、当面手放したくない | 修繕・清掃、賃料設定、管理の委託先 | 入居者がいる状態での売却は買主が限られる。修繕費の回収に年数がかかる |
当社は売買仲介と賃貸管理の両方を自社で行っているため、「売る」と「貸す」の見通しを同じ場で比較できます。どちらも選ばず保有を続ける判断も、費用の見積りをお出しした上でご検討いただけます。
LOW PRICE PROPERTY
価格が低い空き家の仲介手数料について
売買価格が低い物件は、通常の料率で計算すると手数料が現地調査や書類作成の費用を下回るため、取り扱う会社が少なくなるという問題がありました。2024年7月1日施行の報酬告示の改正で、低廉な空家等の媒介報酬の上限が引き上げられています。
原則の上限
売買代金400万円を超える部分は「売買代金×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。
低廉な空家等の特例
価額が800万円以下の宅地・建物の売買の媒介では、上限が30万円（消費税を加えて33万円）まで認められます。
上限額と実際に請求する額は別です
これは上限の定めであり、上限額を必ず請求する仕組みではありません。当社は媒介契約の締結前に、報酬額とその根拠、現地調査に必要な費用の内訳をご説明します。金額に納得いただけない場合は契約しないという判断も当然できます。
根拠：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（国土交通省告示）の改正、2024年7月1日施行。
FAQ
空き家の売却でよくある質問
家財がそのまま残っていても売れますか
売れます。残置物を処分してから引き渡す場合と、現況のまま引き渡す場合があり、条件によって価格が変わります。処分費の概算と、そのまま買う買主を探す方法の両方を比較してご説明します。
遠方に住んでいて現地に行けません
現地の確認、写真の撮影、近隣状況の把握は当社が行います。書類のやり取りは郵送とメールで進められます。決済当日の立ち会いが難しい場合の方法もご相談ください。
何年も放置した家でも査定できますか
できます。傷みが進んだ建物は、住宅として売る場合と土地として売る場合で買主層が変わります。現地を確認して、どちらの想定が現実的かをお伝えします。
売れない空き家はどうすればよいですか
価格の見直し、募集条件の変更、解体して土地にする、賃貸に切り替える、といった選択があります。買取での引き取りが可能かどうかも検討します。「いくらでもよいから手放したい」というご相談も承ります。
解体費はどのくらいかかりますか
建物の構造、規模、前面道路の幅、重機が入るか、アスベストの有無などで大きく変わります。当社で解体業者から見積りを取り、更地にした場合の想定売却価格と併せてお出しします。
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