査定の種類と価格の決まり方
簡易査定と訪問査定、仲介と買取、価格算出の3つの方法。
査定の考え方・算出根拠
当社の概算査定が、どの数字をどう使って計算しているかをすべて開示します。ブラックボックスにはしません。
BASIC FORMULA
共通の考え方
概算価格は、エリアの相場から求めた基礎評価額に、物件ごとの条件で補正を掛けて算出します。最後に、公示地価ベースの理論値を実際の成約水準へ寄せるための調整係数を掛けます。
概算中心値 ＝ 基礎評価額 × 補正係数の積 × 実勢調整係数 K実勢調整係数 K ＝ 0.95（当社が実際の成約水準を見て調整する全体係数）
表示するレンジの幅
| 物件種別 | 中心値に対する上下の幅 |
|---|---|
| 土地 | ±12% |
| 戸建 | ±15% |
| マンション | ±12% |
| アパート・収益物件 | ±18% |
レンジは、下限を切り捨て、上限を切り上げ、中心値を四捨五入して表示します。丸め単位は中心値が5,000万円未満なら10万円、1億円未満なら50万円、1億円以上なら100万円です。
AREA
エリア基準単価
公示地価・都道府県地価調査（国土交通省・青森県）をもとに、町名をゾーンへ分けて基準単価を持っています。どの町名がどのゾーンかは対応エリアのページで公開しています。
土地（万円／坪）
| 市 | ゾーン S+ | ゾーン S | ゾーン A | ゾーン B | ゾーン C | ゾーン D | ゾーン E |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 青森市 | 26 | 21 | 16 | 11 | 7.5 | 3.5 | 2.2 |
| 弘前市 | 28 | 19.5 | 15.5 | 10.5 | 7 | 3.5 | — |
| 五所川原市 | — | 13.5 | 9.5 | 6.5 | 4 | 1.5 | — |
マンション（万円／㎡）
| 市 | 区分 | 基準㎡単価 |
|---|---|---|
| 青森市 | 中心部 | 19 |
| 青森市 | 準中心 | 15 |
| 青森市 | 郊外 | 12 |
| 弘前市 | 中心部 | 16 |
| 弘前市 | その他 | 12 |
| 五所川原市 | 全域 | 9 |
LAND
土地の補正係数
概算中心値 ＝ ゾーン基準坪単価 × 土地面積（坪） × 面積規模 × 接道 × 形状 × 角地 × 上下水道 × 除雪 × K
面積規模
| 土地面積 | 係数 |
|---|---|
| 〜25坪 | 0.92 |
| 25坪超 〜 40坪 | 0.98 |
| 40坪超 〜 70坪 | 1 |
| 70坪超 〜 100坪 | 0.94 |
| 100坪超 〜 150坪 | 0.87 |
| 150坪超 〜 300坪 | 0.78 |
| 300坪超 | 0.7 |
前面道路の幅
| 選択肢 | 係数 |
|---|---|
| 4m未満（セットバック要） | 0.82 |
| 4〜6m | 1 |
| 6m以上 | 1.05 |
| 私道のみ | 0.85 |
| 道路に接していない | 概算を出さず個別相談へ |
| わからない | 0.95 |
土地の形
| 選択肢 | 係数 |
|---|---|
| 整形（四角） | 1 |
| やや不整形 | 0.93 |
| 旗竿・三角など | 0.84 |
| わからない | 0.95 |
角地
| 選択肢 | 係数 |
|---|---|
| 角地 | 1.05 |
| 角地でない | 1 |
上下水道
| 選択肢 | 係数 |
|---|---|
| 公共下水あり | 1 |
| 浄化槽 | 0.95 |
| 未整備 | 0.85 |
| わからない | 0.96 |
冬の除雪
| 選択肢 | 係数 |
|---|---|
| 市の除雪路線に面している | 1.02 |
| 面していない | 0.93 |
| わからない | 1 |
「冬の除雪」を入れている理由市が除雪する道路に面しているかどうかは、青森の住宅の価値に実際に効きます。全国共通の査定式では拾えないため、当社は独立した項目として持っています。
BUILDING
戸建（建物）の評価
建物評価額 ＝ 再調達単価 × 延床面積 × 残価率 ＋ リフォーム加算
残価率 ＝ max（下限残価, 1 − 築年数 ÷ 経済的耐用年数）
| 構造 | 再調達単価（万円/㎡） | 経済的耐用年数 | 下限残価 | 解体費の目安（万円/㎡） |
|---|---|---|---|---|
| 木造 | 20 | 30年 | 0.05 | 3.5 |
| 鉄骨（軽量含む） | 22 | 35年 | 0.05 | 4.5 |
| RC・SRC | 26 | 45年 | 0.1 | 6 |
リフォーム加算（定額）
| リフォーム履歴 | 加算額 |
|---|---|
| なし | 0 |
| 一部（水回り or 外装） | ＋60万円 |
| 全面（10年以内） | ＋150万円 |
| わからない | 0 |
現在の状態
| 状態 | 係数 |
|---|---|
| 居住中・すぐ住める | 1 |
| 空き家だが住める | 0.97 |
| 要修繕 | 0.9 |
築年数が耐用年数を超えた場合リフォーム履歴がない場合に限り、総額へ 0.92 を掛け、「古家として評価」と明記します。買主側で解体または大規模修繕が前提になるためです。下限残価を設けているため、耐用年数をまたぐ瞬間に価格が急落することはありません。室内の状態が良ければこの金額より上振れします。
戸建では、前面道路を「4〜6m」、土地の形を「整形」と仮定して計算しています（入力項目を増やしすぎないため）。実際と異なる場合は正式査定で反映します。
MANSION
マンションの補正係数
概算中心値 ＝ 基準㎡単価 × 専有面積 × 築年 × 所在階 × 向き × エレベーター × 大規模修繕 × K
築年数（築11〜15年を1.00とする）
| 築年数 | 係数 |
|---|---|
| 築0〜5年 | 1.45 |
| 築6〜10年 | 1.25 |
| 築11〜15年 | 1 |
| 築16〜20年 | 0.9 |
| 築21〜25年 | 0.76 |
| 築26〜30年 | 0.62 |
| 築31〜35年 | 0.48 |
| 築36〜40年 | 0.43 |
| 築41年以上 | 0.38 |
所在階
| 所在階 | 係数 |
|---|---|
| 1階 | 0.94 |
| 2〜3階 | 0.98 |
| 4〜7階 | 1 |
| 8階以上 | 1.03 |
| 最上階（3階建て以上） | 上記に ＋0.02 |
その他
| 条件 | 係数 |
|---|---|
| バルコニー南向き | 1.03 |
| バルコニー東向き | 1 |
| バルコニー西向き | 0.99 |
| バルコニー北向き | 0.95 |
| 向きがわからない | 1 |
| エレベーターあり | 1 |
| エレベーターなし | 0.92 |
| 大規模修繕 実施済（10年以内） | 1.02 |
| 大規模修繕 未実施・不明 | 0.96 |
青森市は車社会のため、駅からの徒歩分数は概算に含めていません。代わりに駐車場を確保できるかどうかが効きますが、これは正式査定でお伺いします。
INCOME
アパート・収益物件
概算中心値 ＝ 年間満室想定賃料 ÷ 期待表面利回り × 入居率係数 × K
期待表面利回り（％）
| 市 | 築10年以内 | 築11〜20年 | 築21年以上 |
|---|---|---|---|
| 青森市 | 9.5 | 12 | 15 |
| 弘前市 | 11 | 13 | 14.5 |
| 五所川原市 | 13 | 15 | 17.5 |
構造による調整（利回りへの加減）
| 構造 | 調整 |
|---|---|
| 木造 | ＋1ポイント |
| 軽量鉄骨 | 調整なし |
| RC・SRC | -1ポイント |
入居状況
| 入居率 | 係数 |
|---|---|
| 満室 | 1 |
| 80〜99% | 0.94 |
| 60〜79% | 0.85 |
| 60%未満 | 0.74 |
賃料がわからない場合収益物件は家賃収入から価格を算出するため、賃料がないと意味のある概算になりません。レントロール（賃料一覧）をLINEでお送りいただければ、その日のうちに概算をお返しします。
CONFIDENCE
確度の考え方
ご入力の情報が少ないほど、概算は当てになりません。そこで結果画面には確度を5段階で表示しています。
| 確度 | 意味 |
|---|---|
| 高 | 入力いただいた条件が揃っているため、比較的精度の高い概算です。 |
| 中 | 一般的な条件を仮定して計算しています。実際の価格とは幅が出る可能性があります。 |
| 低 | 情報が少ないため、あくまで参考程度の数字です。正確な金額はぜひ一度ご相談ください。 |
確度を下げる条件
| 条件 | 減点 |
|---|---|
| 「わからない」を1つ選ぶごと | −1 |
| 町名で「わからない／リストにない」を選んだ場合 | −2 |
| 築年数が経済的耐用年数を超えている | −1 |
| 土地面積が150坪超、または5坪未満 | −1 |
| 入居率が60%未満（収益物件） | −2 |
概算に含めていないもの（正式査定で見ます）境界の確定状況、越境・私道・再建築の可否、室内の状態と設備の傷み、雪の落ち方と除雪スペース、日当たりと隣地との関係、相続登記・共有名義の状況、住宅ローンの残債、売り出し時期と競合物件。これらは現地確認とヒアリングでしか分かりません。
この数字の位置づけ表示金額は、公示地価・基準地価等の統計データおよび当社の相場データをもとに、ご入力条件から機械的に算出した参考値です。宅地建物取引業法上の査定価格ではなく、実際の売却可能価格を保証するものではありません。
単価表バージョン：2026-07-30。公示地価の発表（毎年3月下旬）と基準地価の発表（毎年9月）を受けて見直します。また、当社の成約事例と概算のズレが±20%を超える事例が続いた場合は、実勢調整係数を調整します。
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