分譲マンション
同じ建物内・近隣の成約事例が価格の基準になります。管理の状態が価格に影響します。
- 階数、向き、角部屋、専有面積、間取り
- 管理費・修繕積立金の額と滞納の有無
- 修繕履歴と長期修繕計画、大規模修繕の予定
- ペット可否や使用細則など管理規約の内容
- 駐車場の空き状況と使用料
一戸建て
土地と建物を分けて評価し、合算して検討します。建物は築年数と状態の影響が大きくなります。
- 土地の面積・形状・間口、接道の幅員と種類
- 建物の構造、築年、雨漏り・シロアリ等の状況
- 増改築の履歴と確認申請の有無
- 境界標の有無、越境の有無
- 再建築の可否、用途地域と建ぺい率・容積率
土地
建物がないため、条件の差がそのまま価格差になります。造成や測量が必要かどうかも確認します。
- 面積、間口、奥行き、高低差、地形
- 接道の状況、私道の場合の持分と通行承諾
- 上下水道・ガスの引き込み状況
- 擁壁、埋設物、地中障害物の有無
- 農地・市街化調整区域など転用や許可の要否
アパート・一棟マンション
家賃収入から利回りを見る収益還元法が中心になります。入居状況と修繕の見込みが金額を左右します。
- 各室の賃料、共益費、契約期間、更新状況
- 空室数と過去の入居率、募集条件
- 外壁・屋根・給排水などの修繕履歴と今後の見込み
- 管理形態（自主管理・委託）と管理費用
- 入居者への告知の時期と方法
店舗・事務所・倉庫
用途地域や設備によって使える業種が変わるため、想定される買主の幅が価格に影響します。
- 用途地域、駐車台数、前面道路と搬入経路
- 電気容量、給排水、空調、天井高
- 現在の賃貸借契約の内容（賃貸中の場合）
- 原状回復や設備撤去の負担区分
相続した家・空き家
売却の前に、名義と相続人の確認が必要です。手続きの順番から整理してご説明します。
- 相続登記の状況（未了の場合は登記が先に必要）
- 相続人の人数と連絡状況、遺産分割の合意
- 残置物、家財の処分方法
- 火災保険、電気・水道の契約状況
- 建物を残すか解体するかの比較
AOMORI CONDITIONS
青森で特に確認する条件
積雪地では、都市部の査定では重視されない条件が価格や売れやすさに影響します。
除雪と駐車
敷地内の雪寄せ場、間口の広さ、除雪車の入り方、屋根の雪処理の方法。冬の生活しやすさは内覧時の判断材料になります。
断熱と暖房
窓の仕様、断熱改修の履歴、暖房方式と灯油タンクの状況。光熱費の見通しは買主が気にする点です。
接道と冬季の通行
私道や坂道、狭い道の場合、冬季の通行しやすさが評価に影響します。
これらは価格を機械的に増減させる係数ではなく、買主の検討材料として売れやすさに影響する要素です。査定時に状況を確認して総合的に判断します。
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